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  • Der Schlüssel zur Unterzeichnung des richtigen Geschäftsvertrags liegt in der Recherche. Informieren Sie sich zunächst über den Bauherrn, den Vermieter, die Bebauungsvorschriften, die Umwelterwartungen und die Belästigungsgesetze.
  • Wissen Sie, wie viel Sie bezahlen müssen, was genau Sie abdecken und wie hoch Ihre Miete jedes Jahr sein wird. Einige Leasingverträge enthalten zusätzliche Zahlungen wie Nebenkosten, Versicherungen oder Unterhaltszahlungen, während andere alle Ihre Ausgaben in einer monatlichen Pauschale zusammenfassen.
  • Stellen Sie fest, wie Ihr Leasingvertrag übertragen wird, falls Ihr Unternehmen geschlossen wird oder Sie umziehen. Zwei Beispiele sind die Abtretung des Mietvertrags, die es einem anderen Geschäftsinhaber ermöglicht, diesen vollständig zu übernehmen, und die Untervermietung.

Die Unterzeichnung eines Mietvertrags ist für jeden neuen Geschäftsinhaber ein Übergangsritus. Ganz gleich, ob Sie ein Geschäft eröffnen, ein Büro beziehen oder Produktionsanlagen vermieten - irgendwann müssen Sie wahrscheinlich einen Stift auf Papier legen und einen Platz für Ihr Unternehmen reservieren. Die Welt der gewerblichen Immobilien kann kompliziert sein und es kann manchmal Jahre dauern, bis der gesuchte Platz gefunden ist. Sobald Sie die Vorarbeit geleistet und den Platz gefunden haben, könnte es sich als lästiger letzter Schritt erweisen, den Vertrag zu unterzeichnen, damit Sie sich darauf konzentrieren können, Ihr Unternehmen zu führen. Wie die meisten gesetzlichen Vereinbarungen sollte ein Geschäftsleasing nicht flüchtig behandelt werden.

"Sie müssen viel planen, wenn Sie von einem Raum in einen anderen ziehen", sagte Walter Gumersell, Partner von Rivkin Radler. "Bestätigen Sie die Bedingungen, die Sie einnehmen werden - Miete, Kaution, Mietdauer und die Nutzung des Platzes sind der Schlüssel. Sie möchten, dass die Bedingungen so weit wie möglich sind."

Es ist keine Überraschung, dass das Kleingedruckte in einem gewerblichen Mietvertrag sehr wichtig ist. Vor der Unterzeichnung eines Vertrags müssen zwei grundlegende Schritte ausgeführt werden: Führen Sie umfangreiche Nachforschungen durch, und beachten Sie die typischen Statuten in Unternehmensverträgen.

Zu den Forschungsschritten gehören die Überprüfung des Vermieters, die Ermittlung des Bauherrn, die Untersuchung der Bebauungsvorschriften und ein allgemeines Gefühl für die Gegend. Bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen, sollten Sie sich einen Überblick über die Zahlungsstruktur, Ihr persönliches Risiko, die Übertragungsstruktur, die vom Vermieter gewünschte Überbrückungsrate und eventuelle Belästigungsklauseln in Ihrem Mietvertrag verschaffen. Dies sind einige wichtige Dinge, auf die Sie achten müssen, aber denken Sie daran, dass die typischen gewerblichen Leasingpraktiken von Staat zu Staat unterschiedlich sind.

Nachforschungen zu Gebiet, Vermieter und Mietverhältnissen

1. Verstehe den Bereich.

Der Schlüssel zum Unterzeichnen des richtigen gewerblichen Mietvertrags für Ihr Unternehmen liegt in umfangreichen Nachforschungen. Wenn Sie auf der Suche nach einer neuen Immobilie sind und ein Produkt oder eine Dienstleistung an die Öffentlichkeit verkaufen, analysieren Sie die Gegend und verschaffen Sie sich einen guten Eindruck von Ihrer potenziellen Kundschaft. Die Lage ist alles, was ein kleines Unternehmen braucht. Wenn Sie also nach den richtigen Immobilien suchen, nehmen Sie sich Zeit und finden Sie das richtige neue Zuhause für Ihr Unternehmen. Laut Gumersell kann dieser Prozess zwei Jahre oder sogar länger dauern. Planen Sie also entsprechend, wenn das Ende Ihres derzeitigen Mietvertrags in Sicht ist.

2. Informieren Sie sich über den Vermieter und den Bauherrn.

Gumersell sagte auch, dass einer der wichtigsten Aspekte der Forschung, der oft übersehen wird, darin besteht, mehr über den Vermieter und den Bauherrn zu erfahren. Manchmal ist Ihr direkter Vermieter möglicherweise nicht der wahre Bauherr. In jedem Fall ist es empfehlenswert, so viel wie möglich über den Vermieter und den Bauherrn herauszufinden. Sie gehen eine geschäftliche Partnerschaft ein. Stellen Sie also sicher, dass Sie eine Vorstellung davon haben, wer sie sind, wie ihre finanzielle Situation aussieht und ob sie ihre Zahlungen gut machen. In einigen Bundesstaaten, zum Beispiel, wenn ein Vermieter seine Zahlungen an den Gebäudeeigentümer nicht leistet oder Hypothekenzahlungen an eine Bank nicht leistet, kann das Unternehmen oder der Mieter im Falle einer Zwangsvollstreckung aus dem Haus geräumt werden - auch wenn das Das Geschäft war mit jeder Zahlung pünktlich. Das ist nur ein Beispiel dafür, wie eine Beziehung zwischen Vermieter, Mieter und Bauherr schief gehen kann. Laut Gumersell können Unternehmen eine öffentliche Aktensuche durchführen, um mehr über den Vermieter herauszufinden. Sie können auch Dokumente anfordern, die sich auf die LLC oder Geschäftseinheit des Vermieters beziehen, um mehr darüber zu erfahren, ob es sich um einen idealen Partner für Ihr Unternehmen handelt.

3. Forschungszonengesetze.

Eine weitere zu untersuchende Komponente sind die Zonierungsgesetze. Während Ihr Vermieter Ihren Raum zum Beispiel für die Führung eines Restaurants bestimmt, müssen Sie sicherstellen, dass die Ziele des Vermieters den Gesetzen Ihrer Gemeinde entsprechen. Es gibt Szenarien, in denen ein Vermieter oder Gebäudeeigentümer den Eindruck hat, dass er seinen Raum an eine bestimmte Art von Geschäft vermieten kann, dies entspricht jedoch nicht den in der Region geltenden Zonierungsgesetzen. Indem Sie diese beiden Details aufeinander abstimmen, können Sie sicherstellen, dass Ihr Unternehmen ohne größere rechtliche Probleme von der Stadt, in der Sie tätig sind, aus operieren kann.

4. Belästigungsgesetze und die Umwelt.

Einer der wichtigsten Aspekte bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags ist die Fähigkeit, Ihr Unternehmen nach dem Öffnen der Türen in vollem Umfang zu betreiben. Viele Mietverträge haben umfangreiche Aspekte in Bezug auf Lärm, Gerüche und Ausrüstung. Anne Brookes, eine Steueranwältin, sagte, als sie einen Mietvertrag für ihr Restaurant unterschrieb, müsse sie eine "offensive Geruchsbestimmung" aushandeln.

"Die Bauvorschriften besagten, dass es keine anstößigen Gerüche gibt", sagte sie. "Ob ein Geruch anstößig ist, ist subjektiv. Deshalb habe ich sichergestellt, dass es eine Ausnahme für Gerüche gibt, die in einem Restaurant üblich sind."

Laut Gumersell sind Belästigungsgesetze wichtig, aber auch Umweltgesetze. Es ist wichtig, grundlegende Umweltgesetze in Bezug auf das Eigentum zu erforschen, bevor Sie etwas unterzeichnen. Diese Gesetze können oft von Vermietern übersehen werden und können gegen Ihr Unternehmen angewendet werden. Stellen Sie sicher, dass Sie diesen Aspekt des Mietvertrags untersuchen.

Wichtige Verpachtungsbestimmungen zu beachten

Wenn es darum geht, Ihren Mietvertrag tatsächlich zu überprüfen, sollten Sie einige grundlegende Aspekte berücksichtigen. Die Mietstruktur ist wahrscheinlich der grundlegendste und wichtigste Aspekt eines Mietvertrags. Indem Sie bestimmen, wie viel Sie pro Monat zahlen und wie viel Ihre Miete jedes Jahr steigt, können Sie die Budgets besser bestimmen und sich ein umfassendes Bild davon machen, ob Sie in diesem neuen Bereich geschäftlich tätig bleiben können.

Neben der Preisstruktur sind die Mietbedingungen sehr wichtig. Wägen Sie Ihre Optionen ab und ziehen Sie kurzfristige oder langfristige Mietverträge in Betracht. Langfristige Mietverträge können eine großartige Investition sein, wenn Sie ein Unternehmen in einem aufstrebenden oder wachsenden Gebiet eröffnen. Kurzfristige Mietverträge bieten Ihnen die Flexibilität, Standorte zu verschieben oder Ihr Unternehmen zu schließen, wenn es nicht so läuft, wie Sie es sich erhofft haben.

Sowohl bei der Zahlungsstruktur als auch bei der Laufzeit ist es wichtig, genau zu verstehen, was Sie für jeden Monat in der Klemme haben. Fragen Sie Ihren potentiellen Vermieter nach Folgendem und wie es bezahlt wird:

  • Versicherung
  • Grundsteuern
  • Wartung - innen und außen
  • Instandsetzung
  • Sicherheit
  • Parkplatz
  • Lokale Belästigungsgesetze - zum Beispiel Lärm oder Geruch
  • Nebenkosten - Wasser, Gas, Strom usw.
  • Änderungen - können Sie das Innere oder Äußere Ihres Raums anpassen?

Sobald Sie einige grundlegende Preis- und Laufzeitstrukturen für Ihren Mietvertrag festgelegt haben, ist es wichtig, auf einige weniger offensichtliche Details einzugehen. Während Ihr Mietvertrag wahrscheinlich abhängig von Ihrem Status variiert, sind im Folgenden einige gute Beispiele für Statuten aufgeführt, die Sie beachten sollten, bevor Sie einen Mietvertrag unterzeichnen.

  • Übertragungsstruktur: Es ist wichtig zu klären, wie Ihr Mietvertrag übertragen wird, wenn Sie den Raum verlassen möchten oder Ihr Unternehmen geschlossen wird. Generell gibt es nach Gumersell zwei Strukturen für die Übertragung: die Zuordnung des Mietvertrags und die Untervermietung. Die Abtretung des Mietvertrages bedeutet, dass der gesamte Mietvertrag auf einen neuen Mieter übertragen wird. Untervermietung ist, wenn ein aktueller Mieter seinen Namen im Mietvertrag behält, aber die Zahlung eines neuen Mieters erhält und das Geld an den Vermieter überweist. In beiden Fällen müssen Sie in der Regel vor der Leasingübertragung eine vorherige schriftliche Zustimmung einholen. Dies ist ein sehr wichtiger Aspekt Ihres Mietvertrags.
  • Persönliche Exposition: In einigen Fällen müssen Sie möglicherweise persönliche Garantien unterzeichnen, wenn Sie einen kommerziellen Mietvertrag abschließen. Diese Vereinbarungen bedeuten, dass Sie in Bezug auf Aspekte des Leasingvertrags persönlich auf dem Laufenden sind, auch wenn Ihr Unternehmen in Zahlungsverzug gerät. Arbeiten Sie mit einem Rechtsberater zusammen, um diesen Aspekt Ihres Vertrags auszuhandeln. Wenn möglich, möchten Sie, dass nur Ihre juristische Person oder Ihr juristisches Unternehmen das Risiko übernimmt, wenn Sie einen Geschäftsvertrag abschließen.
  • Zwischenmiete: Zwischenmiete ist eine Mieterhöhung, wenn ein Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses bleibt. Es ist schwierig, einen Mietvertrag zu finden, und manchmal, wenn Unternehmen Räume umziehen, bleiben sie länger als es der aktuelle Mietvertrag erlaubt, während der neue Mietvertrag eingerichtet wird. In vielen Verträgen sehen die Vermieter vor, dass Unternehmen in diesen Fällen bis zu 250% ihrer normalen monatlichen Mietzahlung zahlen müssen. Wenn Sie also über Ihre festgelegte Zeit hinaus bleiben, kann dies Zehntausende von Dollar kosten. Gumersell empfiehlt, diesen Aspekt auf etwa 125% zu reduzieren.
  • Nichtstörungsvereinbarung: In vielen Fällen, wenn der Vermieter seine Hypothek nicht auf dem Grundstück zahlt, wird Ihr Unternehmen dennoch geräumt, selbst wenn Sie alle Ihre Zahlungen leisten. Laut einer Nichtstörungsvereinbarung, so Gumersell, dürfen Sie in diesem Fall bleiben und weiterhin das bezahlen, was auch immer das Gebäude von Ihrem Vermieter übernommen hat.